모게이지 융자의 조기 상환 방법

보통 많이 이용하는 모게이지 융자의 상환금액과 상환기간을 줄이는 방법은 다음과 같다.

(1) 현재 매달 납부하는 월 페이먼트를 약간 올리는 방법,,,,
(2) 월 페이먼트를 격주 페이먼트로 변환하는 방법,,

두 가지 방법 모두 모기지 융자의 상환기간을 줄이고,
복리로 계산되는 이자를 줄여 상환하는 금액도 줄어 들게 된다.
이자율이 높을수록 조기상환에 따른 이익이 더 많아진다.

계약 당시 15년 고정금리로 할 경우 페이먼트가 너무 많아서 힘이들 것 같아,
30년 고정금리로 했는데, 살면서 경제적으로 여유가 조금씩 생겼을 때
이 방법을 이용하여 20년 만에 모게이지 페이먼트를 졸업할 수 있다는 이야기이다. 

예를들면
20만달러의 모기지를 7% 이자율, 30년 고정금리로 융자를 받은 경우
월 페이먼트는 1,330달러에 달한다.
30년간 납부한 액수는 총 47만 9,017달러로 원금의 2.4배를 납부해야 한다.

(1) 매월 납부하는 월 페이먼트 금액을 조금 올리는 방법

월 페이먼트를 매달 200달러씩 더 지불하면,
융자금 상환 기간을 10년을 줄여 20년만에 갚을 수 있고,
납부하는 이자 금액도 10만 1,011달러나 적어지게 된다.

(2) 격주로 페이먼트를 내는 경우

매월 납부하면 1년에 24회 납부하는데,
격주로 납부를 하면 1 년에 26회 납부하면서 조기 상환 하는 것이다.
융자금 상환 기간은 6년 3개월 정도가 줄고,
이자금액은 6만 8,928달러를 절약하게 된다.

PMI 보험

다운페이가 20% 이하일 경우 모게이지 보험( PMI )에 가입하여 보험료를 내야 함으로,
이 보험료를 내지 않을려면 가능한 빨리 융자금의 20%를 갚아야 한다.

고려 사항

(1) 매월 더 내는 금액의 결정

매월 더 내는 액수가 너무 적으면, 조기상환의 효과가 별로 없으므로,
융자금액의 0.1%를 매달 더 납부하는게 보통이다.
즉 20만불 빌렸으면 매달 $200 씩 / 30만불 빌렸으면 매달 $300 씩

(2) 경제적 여유 자금

조기상환도 좋지만, 집안의 경제적인 어려움이 따르지 않도록 해야한다.
특히 라스베가스의 경우 직장의 불안정이나, 불경기의 영향등으로,
일단 유사시를 대비하여 최소한 3개월은 버틸 여유자금은 갖고 있어야 한다.

(3) 조기 상환에 따른 수수료

매월 페이먼트를 하다가 격주 페이먼트로 바꿀려고 하면
서류작성 및 수수료를 $500 정도 내야 한다.

(4) 조기 상환에 따른 벌금

매달 내는 페이먼트가 지긋지긋하여
목돈이 생긴 주택소유자들은 일시불로 남은 융자금액을 갚을려고 하는데,,,,,
이때 조기 상환에 대한 벌금 ( Prepayment Penalty ) 는 있는지,,,,
모게이지 신청할 당시에 사인한 서류를 확인해 봐야 한다.
보통 5년이 경과한 이후로는 조기상환에 따른 벌금이 없는 경우가 많다.

(5) 조기상환보다는 그돈으로 더큰 수익을 낼 수 있는 방법이 있는지 검토해 본다.

예를들면
주식, 보험, 401(K), IRA (은퇴자금 저축), 은행 저축, 등등

(6) 세금 공제 혜택

모기지 이자(Mortgage Interest)는 세금 공제 혜택을 받는다.
공제되는 세금의 혜택이 얼마정도인지,,,
또 언제까지 이런 세금공제 혜택이 필요한지 ??
즉 자신이 언제까지( 몇살 까지) 직장에 다닐지,,??,,,, 등을 따져 봐야 한다.